过完正月十五，春节就算告一段落了。

尽管黑天鹅还在“麻雀式”的袭扰，生活仍在重新回归的路上。

更稳的心态里，才能洞察更稳的“趋势”。

《天津楼市的10个预判，有“小红花”也有…》

《版“天津楼市小趋势”来了，没看懂别急着买房》

《可能影响购房的10个“小趋势”，你了解几个？》

这是我们每年的保留曲目，过往切中市场走向的不在少数。实际，所有预判皆非空想，而是在沉心规律、细嗅蔷薇中应运而生。

，愿与诸位细聊。

-01-

楼市政策平稳期

金融成关键变量

一年次调控，足以将底线摔打清晰，楼市终现“政策底”。

“稳定、良性循环”的高层定调下，恰逢天津经济抬头上行，而能够间接影响楼市的教育、人口等要素，趋势亦清晰可见。

确定性一致增强，天津楼市料将进入政策平稳期。

但并非一成不变，更具可能也是尤其关键的变量在于房地产金融层面。

年前，无论MLF、LPR调降后，降息波及房贷端，还是央行“把货币政策工具箱开得再大一些”的喊话……

虽都是大局观，不单独针对房地产，但宽松的窗口期仍会给行业、给市场带来偏积极的微妙情绪变化。

当然这一切，都是以“稳”为前提谈起的。

至于影响几何，则要看发力几多了。

-02-

房地产税或与

天津擦肩而过

房地产税试点，箭在弦上。

不过，从已有试点经验的上海和重庆，到呼声颇高的“深圳、海南、浙江”，这些“热门提名城市”的本质揭示——

房地产税深化试点的目的，在于探索以资本利得税部分取代地方土地财政收入，使房地产不至于继续被“孤注一掷”。且利用直接税的“个体调节优势”促进二次分配，探索共同富裕。

天津不属于涨幅过快城市，房住不炒更早落实。

如果在“主稳”情绪里进行试点，其典型性和推广意义都不高，甚至反而会影响市场正常预期，那么推行房地产税的必要性和可能性也就不大了。

-03-

势能与需求双累增

小阳春应有小灿烂

去年12月，天津楼市虽迎来翘尾，但全年低供应，下半年供求尤其困顿仍是写定的事实。

换档到传统淡季一季度，开局便遇上黑天鹅突袭的“停摆期”，伴随着无心置业的春节假期……

很长时间内，行业势能被持续积压，开发商出货动力累增。

另一边，必要的买房需求不会消失，只会延后释放。这种情况下，在政策底触发的市场趋稳情绪里，今年的小阳春或将会“小灿烂”一下。

-04-

整体价格保持稳定

局部还在“找底”

天津整体价格将保持稳定，这一点几乎可以肯定。

但市场局部还存在继续突破下降的可能性。

主要将发生在那些实力不够硬核，亦或竞争比较激烈的板块。

同时，头顶高负债、着急回笼资金的开发商，或还需“缓神”时间，也将是“放水”的积极分子。

机会与风险并存。

因此也要提醒购房者，买贵固然不可取，但也不必一味追求“价格底”，需同时把控兑现预期。

-05-

情绪释放要等等

下半年或会更好

稳是楼市主基调。

前期虽有“触底”信号出现，但市场信心的重建需要时间，市场情绪的释放更需要时间。加上刚经历生存极限考验的房企们，消化资金压力、重塑周转节奏也都需要时间。

因此，预计楼市将在今年中后段表现更优。

届时，市场信心逐步“夯实”，同样从天津房企土储和待推售情况看，上半年供货多以“吃老本”为主，而按照今年集中供地及开发周期推算，下半年新增供应也有望充实和丰富。

-06-

央企国企时代继续坐实

部分房企转型新开发商

以实力央企、国企为主力军，不差钱拿核心区好地，而且是“底价”拿好地，这一趋势今年将会延续。

同时，部分房企将积极寻求转型“新开发商”。

比如：抓住近两年涌现的“城市更新”潮，不过这一领域同样对开发商的背景、实力和经验有较高要求。

再比如：房企将更多出现“搭对子”情况。区别于以往一起掏钱、协议分工的联合开发模式，未来更多是凭实力确定角色，资金雄厚的负责拿地开发，自然也掌握更多话语权。而销售力强的负责营销，掌握客户资源的也能成建制参与到销售中。

-07-

易主多发与撤离继续

蝴蝶效应的兑现隐忧

当“房企暴雷”成为高频词，还有一条暗线在悄然发生——部分实力房企打响了收并购出险企业的护市之战。

伴随“针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入三条红线相关指标”，传个别房企已在落实相关资金，此类情况在今年只会有增无减。

这意味着，市面上有些项目将“易主”，同时先前“个别房企退出天津”的趋势也将继续。

与购房者密切相关的还有，行业尚在恢复期，差强人意的交付恐怕仍难绝迹。

而新情况是，房企收并购后，因新东家主动调整而引发的项目定位改变，也难保不会出现。

-08-

核心区内外分道扬镳

质壁分离楼市两边天

“开发更多向市域内挖潜”“环城板块向心趋势加速”“环城价格竞争白热化”“远郊成交量降幅明显”，这些都是年被市场印证的。

在我们看来，天津新房市场的开发格局正重新定义并达成定势——

市区（独立市场核心区）尽管有所分层，但仍是“安全区+舒适区”的概念，更多体现改善性，核心区外刚需化加速，伴有少数结合板块和封闭市场的个别独立行情。

未来，这种“质壁分离”的楼市属性料将进一步凸显。

-09-

二手房高挂牌难落

交易从赤道到北极

年天津二手房成交约13.5万套，为近10年新高。但不容忽视，全市挂牌量增长得更快，且预计今年还会继续升高。

未来，天津二手房的分层将持续显化。

和平有特殊概念护体，仍能兼备流动性与价值属性。

处在另一极端的是，大多数资源不够硬核、默默无闻的老旧二手房，换手难度将越来越大。

夹在中间层的，和平之外也能蹭到教育刚需的房子或仍保留一定流动性，核心地段次新房则更多扮演居住改善或资产优化标的角色。

-10-

滨城政策背包抖开

“城”利好崭露头角

“津滨双城格局”是十四五规划赋予滨城的高定调。

年，滨城在“补齐基础设施、公共服务短板”上开启建设姿态。即在产业发展和优化的同时，“城”的内容和质量得到进一步填充。

不过我们都知道，滨城仍蕴藏着诸多重磅政策倾斜的可能性，前一阶段发布的《天津市邮轮产业发展“十四五”规划（-年）》即是例证。

相信随着“城”概念的做实落细，更多深层次的突破探索和实践落地，很有可能从年开始进一步展开。